Pantsättningsavgift och överlåtelseavgift BRF: vad de kostar och vem som betalar

Publicerad av Lusa | Maj 2026

När du köper eller belånar en bostadsrätt får föreningen ta ut två särskilda engångsavgifter: pantsättningsavgift och överlåtelseavgift. Beloppen är reglerade i lag och blygsamma i sammanhanget, oftast några hundra till några tusen kronor. Den här guiden går igenom vad de täcker, vad lagen säger, och vem som faktiskt betalar dem på tillträdesdagen.

De avgifter en BRF överhuvudtaget får ta ut

Bostadsrättslagen styr exakt vilka avgifter en förening kan debitera sina medlemmar. Listan finns i 7 kap 14 §:

Insats. Engångsbelopp vid förvärv av bostadsrätten, oftast inbakat i köpeskillingen.

Upplåtelseavgift. Tilläggsbetalning vid första upplåtelsen, vanligast vid nyproduktion eller ombildning. Inte att förväxla med överlåtelseavgift.

Årsavgift. Den löpande månadsavgiften du betalar för att täcka föreningens kostnader. För hur den fördelas mellan lägenheterna, läs vår guide om andelstal.

Pantsättningsavgift. Tas ut när bostadsrätten pantsätts.

Överlåtelseavgift. Tas ut vid varje överlåtelse, alltså försäljning, byte eller gåva.

Andrahandsupplåtelseavgift. Får tas ut om stadgarna anger det, max 10 procent av prisbasbeloppet per år. Drabbar dig bara om du hyr ut din lägenhet i andra hand.

Utöver de här sex är föreningen förhindrad att ta ut avgifter. Försöker en förening debitera till exempel medlemsavgift, administrationsavgift för medlemskapsprövning eller liknande är det inte tillåtet.

Pantsättningsavgift: när du tar bolån

Pantsättning innebär att du sätter din bostadsrätt som säkerhet för ett lån. När banken beviljar ditt bolån vill den ha säkerhet, och säkerheten är just den lägenhet du köper. Pantsättningen registreras hos föreningen, som för en panthavarförteckning över alla lägenheter där pant är uttagen.

För pantsättningen tar föreningen ut en avgift som täcker det administrativa arbetet. Den får enligt lag uppgå till högst 1 procent av prisbasbeloppet per pantsättning. Prisbasbeloppet justeras varje år av regeringen. För 2026 ligger det på omkring 60 000 kr, vilket ger en maxavgift på cirka 600 kr per gång.

Pantsättningsavgiften tas ut vid varje pantsättningstillfälle, inte per pantbrev. Det innebär:

Om du tar ett bolån när du köper, blir det en pantsättning och en avgift.

Om du senare utökar lånet och pantsätter på nytt, blir det ytterligare en avgift.

Om du byter bank och pantsätter om bostadsrätten, blir det återigen en avgift.

För de flesta köpare handlar det om en avgift vid ett tillfälle. Men kommer flera lån på olika tidpunkter, eller om du tar en kompletteringspant senare, så ackumuleras de.

Vem betalar? Den som pantsätter, alltså du som köpare och låntagare. Föreningen fakturerar dig direkt, oftast i samband med att panten registreras.

Överlåtelseavgift: vid varje ägarbyte

Överlåtelseavgift tas ut när bostadsrätten byter ägare. Det gäller försäljning, byte, gåva och i vissa fall arv. Avgiften täcker föreningens administrativa arbete med medlemsprövning, nytt medlemskap och uppdatering av lägenhetsförteckningen.

Maxbeloppet är högre än för pantsättning: 2,5 procent av prisbasbeloppet per överlåtelse. För 2026 blir det cirka 1 500 kr.

Notera att avgiften inte beräknas på köpeskillingen. Lägenheten kan kosta 8 miljoner och överlåtelseavgiften är ändå max 1 500 kr. Det är en av de billigaste posterna i hela affären.

Vem betalar? Föreningens stadgar styr. Standardregeln i de flesta föreningars stadgar är att säljaren betalar, men det förekommer att köparen är betalningsskyldig. Du ser det i stadgarna och mäklaren reglerar det på tillträdesdagen. Skulle stadgarna vara tysta står säljaren för avgiften.

Räkneexempel: ett typiskt köp

Du köper en trea i Stockholm för 4,5 miljoner kr, tar ett bolån på 4,05 miljoner (90 procent), och säljaren har stadgar som säger att säljaren betalar överlåtelseavgift.

För dig som köpare betyder det en extra utgift på omkring 600 kr, alltså försumbart i förhållande till kontantinsats, mäklararvode och flyttkostnader. Den verkliga skillnaden i totalkostnad mellan föreningar finns inte i de här engångsavgifterna utan i månadsavgiften och dess känslighet för räntehöjningar. Räkna på den faktiska månadskostnaden i Lusas kalkylator.

Vanliga missförstånd

“Föreningen kan ta ut vad de vill.” Nej. Maxbeloppen är låsta i lagen. Stadgarna kan ange ett lägre belopp eller att avgift inte ska tas ut alls, men aldrig mer.

“Överlåtelseavgift beräknas på köpeskillingen.” Nej, den beräknas på prisbasbeloppet och är därför oberoende av vad lägenheten kostar.

“Jag betalar både pantsättning och överlåtelse.” Vanligtvis bara pantsättning som köpare, eftersom säljaren betalar överlåtelseavgiften i de flesta föreningar. Kontrollera alltid stadgarna, det varierar.

“Avgifterna räknas in i avgiftshöjningar.” Nej, engångsavgifter har ingen koppling till hur den löpande årsavgiften utvecklas. För det, se vår guide om avgiftshöjning.

Sammanfattning

Pantsättningsavgift och överlåtelseavgift är två lagligt reglerade engångsavgifter som dyker upp vid köp och belåning av en bostadsrätt. Maxbeloppen är 1 respektive 2,5 procent av prisbasbeloppet, alltså några hundra till några tusen kronor totalt. För dig som köpare är pantsättningsavgiften den enda du normalt ser, eftersom säljaren oftast står för överlåtelseavgiften enligt stadgarna.

När du gör din kalkyl inför ett köp är de här avgifterna en mindre post. Det som däremot kan vara skillnaden mellan en stabil och en riskabel investering är föreningens skuldsättning, räntekänslighet och underhållsplan. För att kolla det, sök upp föreningen i Lusas BRF-sök och se betyg och röda flaggor direkt.

Källor: bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap 14 §, regeringens fastställelse av prisbasbeloppet (cirka 60 000 kr för 2026, justeras årligen), och Lusas dataset av tiotusentals svenska årsredovisningar. Inget på den här sidan utgör juridisk eller finansiell rådgivning.