Frågor att ställa på BRF-visningen: 25 frågor som avslöjar allt

Publicerad av Lusa | Maj 2026

De flesta visningar handlar mest om lägenheten, men större delen av risken sitter i föreningen och i huset. Listan nedan är uppdelad i fyra kategorier och hjälper dig att få ut det viktigaste av en halvtimme på plats. Skriv ut den eller spara den i mobilen, och pricka av medan du går runt.

Sök upp föreningen i Lusas BRF-sök innan visningen. Då vet du redan vilka röda flaggor som finns och kan ställa riktade frågor i stället för generella.

Frågor om föreningen (de viktigaste)

Föreningens ekonomi avgör vart din avgift är på väg, inte bara vad den ligger på idag. De här åtta frågorna är de tyngsta.

1. Får jag se senaste årsredovisningen och underhållsplanen? Du har rätt till båda före budgivningen. Saknas underhållsplanen är det ett klart minus. Här är vad en underhållsplan ska innehålla.

2. Hur stor är föreningens skuld per kvadratmeter? Riksgenomsnittet ligger på cirka 6 100 kr/m². Mycket högre än så är en varningssignal. Läs mer om skuldsättning.

3. När är nästa avgiftshöjning planerad och hur stor? En förening med rimlig planering kan ge ett ungefärligt svar. Vaga svar eller “ingen höjning planerad” är värda att följa upp mot årsredovisningens kassaflöde.

4. Är stambytet utfört eller planerat? Det enskilt största underhållsprojektet i en förening kostar 50 000 till 200 000 kr per lägenhet att täcka. Är det inte gjort och inte planerat, fråga vidare. Vad ett stambyte kostar och tar tid.

5. Vad äger föreningen, är det tomträtt eller äganderätt? Tomträtt innebär löpande markhyra som omförhandlas vart tionde år och kan höja avgiften brant. Tomträtt vs äganderätt förklarat.

6. Hur har avgiften förändrats de senaste fem åren? Visar både den faktiska kostnadsutvecklingen och styrelsens vilja att höja när det behövs. En förening som inte höjt på fem år trots kraftiga inflationsökningar underfinansierar troligen sin verksamhet.

7. Hur många medlemmar sitter i styrelsen och hur länge? En styrelse med samma medlemmar i tio år utan omsättning är en risk. Det kan tyda på att ingen annan vill eller orkar, eller på att inflytandet är koncentrerat.

8. Är några större tvister pågående? Entreprenadtvister, tvister med kommunen om bygglov, rättsprocesser mot tidigare styrelsemedlemmar. Allt sådant ska finnas i förvaltningsberättelsen, men fråga ändå. Så läser du förvaltningsberättelsen.

Frågor om huset

Mäklaren har inte alltid svaren direkt på de här frågorna, men de ska gå att få fram av styrelsen före budgivningen.

9. När är taket senast omlagt eller besiktigat? Ett tak håller 30 till 50 år. Närmar sig 40 är det dags att räkna med renovering inom överskådlig tid.

10. När renoverades fasaden senast? Putsfasad håller 30 till 50 år, tegel betydligt längre. Sprickor eller flagnande puts syns vid en uppmärksam runda runt huset.

11. Vad är värmesystemets ålder och status? Fjärrvärme är vanligast och billigast i drift. Direktverkande el eller äldre värmepumpar är dyrare och pekar mot en modernisering inom 10 år.

12. Har fönstren bytts ut? När? Originalfönster från 1970 läcker värme och pengar. Byts ofta i samband med fasadrenovering.

13. Finns det asbest eller andra äldre material i stommen? För hus byggda före 1976 är frågan högst relevant. Asbest i sig är ingen risk om materialet är inkapslat, men begränsar vad du kan göra vid renovering.

14. Var ligger ventilationskanalerna och vilken typ av ventilation används? FTX-system är effektivt och modernt. Självdrag betyder att kostnaden för uppvärmning är högre och inomhusluften ofta sämre.

15. Finns hiss och vad är dess ålder? Hissar behöver modernisering med 25 till 30 års mellanrum. Saknas hiss i ett hus över fyra våningar kan en framtida installation ligga i underhållsplanen.

Frågor om lägenheten

När du står i lägenheten är det här du noterar och frågar.

16. Är det köket och badrummet original eller renoverat? Original från 80-talet betyder kommande renovering. Nyrenoverat: be om kvitton, garantier och försäkran om att fackmannamässighet är dokumenterad. Otillåtna renoveringar är ditt problem som ny ägare.

17. När är våtutrymmena tätskiktade och har det gjorts av fackman? Felaktigt tätskikt är den vanligaste orsaken till fuktskador. Be om besiktningsprotokoll om det finns.

18. Hur är ljudisoleringen mot grannarna? Knacka i väggar och tak om du har möjlighet. Stanna gärna kvar fem minuter efter att andra gått, ofta hörs steg och samtal tydligare när det är tyst i lägenheten.

19. Vilka tillval ingår och vad är extra? Garage, förråd, parkering, balkong. Allt sådant kan ha separata avgifter eller köpkostnader. Be om en lista.

20. Hur står elen, hur många säkringar, och finns jordfelsbrytare? Hus från före 1990 har ofta underdimensionerade elsystem. Vill du laga mat samtidigt som tvättmaskinen går utan att det går säkring? Fråga.

Frågor om grannarna och området

De här svarar mäklaren sällan ärligt på. Chansa hellre på en granne om du möter någon i porten eller trapphuset.

21. Hur är ljudnivån i området, kvällar och nätter? Närhet till krog, klubb eller huvudgata syns inte på en visning på dagtid men märks varje fredag.

22. Är trapphuset välskött och rent? En förening där städningen försummats eller där cyklar och möbler stått länge i trapphuset säger något om hur styrelsen och medlemmarna fungerar tillsammans.

23. Hur ofta hyrs lägenheter ut i andra hand? Frekvent andrahandsuthyrning kan göra föreningen mer opersonlig och försämra föreningskänslan. Det är inte i sig ett problem, men värt att veta.

24. Finns det planerade byggprojekt i närområdet? Nya hus, vägar, kollektivtrafik. Kolla kommunens detaljplaner för att inte överraskas av en byggarbetsplats utanför fönstret om två år.

25. Vad är det bästa och sämsta med att bo här? Den enda frågan att ställa till en granne. Svaret är ofta mer informativt än hela visningen tillsammans.

Vad du gör med svaren

Anteckna direkt på visningen eller efteråt i bilen, innan du glömmer. När du jämför två eller tre alternativ är det notaten som avgör vilken förening som faktiskt är bättre, inte intrycket av ljuset på en solig dag i april.

När du har samlat svaren, gå igenom dem mot vår checklista för att kolla BRF-ekonomi och räkna på den totala månadskostnaden i Lusas boendekalkylator. Då har du underlag att lägga bud på, inte bara känsla.

Mäklaren har upplysningsplikt enligt fastighetsmäklarlagen. Vid tvist om information som undanhållits, kontakta Fastighetsmäklarinspektionen. Inget på den här sidan utgör juridisk eller finansiell rådgivning.