Kassaflöde BRF: varför det blev obligatoriskt

Publicerad av Lusa | Mars 2026

Resultaträkningen i en BRF:s årsredovisning har alltid varit förvirrande. En förening kan visa ett underskott på 2 miljoner kronor och ändå vara ekonomiskt sund. Eller tvärtom: visa ett positivt resultat medan kassan sakta töms.

Anledningen är avskrivningar. De är en redovisningsmässig kostnad, inte en faktisk utgift. Kassaflödesanalysen skär igenom detta och visar verkliga pengar in och ut. Sedan 2023 är den obligatorisk för alla BRF:er, och det är en av de bästa förändringarna för dig som köpare.

Varför kassaflödesanalysen blev obligatorisk

Före 2023 var kassaflödesanalysen frivillig för BRF:er som redovisade enligt K2 (det enklare regelverket som de flesta BRF:er använder). Bokföringsnämnden (BFN) beslutade att göra den obligatorisk från räkenskapsår som börjar 2023 eller senare.

Bakgrunden var enkel: resultaträkningen i en BRF ger inte en rättvisande bild av den ekonomiska verkligheten. Avskrivningar på byggnaden, som kan vara miljonbelopp per år, är en bokföringsmässig kostnad som inte motsvarar ett faktiskt pengautflöde. När BRF:er visar stora underskott beror det ofta helt på avskrivningar, inte på att föreningen lever över sina tillgångar.

Problemet var att medlemmar och köpare inte hade ett enkelt sätt att se igenom avskrivningarna. Kassaflödesanalysen löser det genom att helt enkelt visa: hur mycket pengar kom in, hur mycket gick ut, och vad blev kvar?

De tre delarna av kassaflödesanalysen

Kassaflödesanalysen delas in i tre sektioner. Var och en berättar något specifikt om föreningens ekonomi:

1. Kassaflöde från den löpande verksamheten

Den viktigaste delen. Här syns pengaflödet från den dagliga verksamheten: avgifter som kommer in, minus räntor, drift, underhåll och andra löpande kostnader som faktiskt betalas. Avskrivningar ingår inte här, de är redan exkluderade (eller adderade tillbaka, beroende på uppställningsmetod).

Positivt: Föreningen genererar mer pengar från avgifter än den spenderar på drift. Bra.

Negativt: Föreningen spenderar mer än den tar in från avgifter. Det innebär att kassan krymper, att föreningen lever på sparade medel, eller att den behöver låna. Det är en signal om att avgifterna sannolikt behöver höjas.

2. Kassaflöde från investeringsverksamheten

Här redovisas större investeringar: renoveringar, nytt tak, nya stammar, köp av utrustning. Det är normalt att denna del är negativ om föreningen genomfört en investering under året. Frånvaron av investeringar under lång tid kan vara en varningssignal om eftersatt underhåll.

3. Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Här syns förändringar i föreningens lån: nya lån som tagits (positivt kassaflöde) och amorteringar (negativt kassaflöde). Om föreningen tar nya lån för att finansiera drift (snarare än investeringar) är det en röd flagga.

Löpande kassaflöde: det viktigaste talet

Av alla tre delar är kassaflödet från den löpande verksamheten mest relevant för dig som köpare. Det svarar på den grundläggande frågan: klarar föreningen av att bära sina löpande kostnader med de avgifter den tar ut?

I vår checklista för BRF-ekonomi är detta punkt 8: kassaflöde från den löpande verksamheten ska vara positivt. Om det är negativt, undersök varför.

Ett negativt löpande kassaflöde betyder inte automatiskt kris. Det kan vara tillfälligt, till exempel om föreningen hade ovanligt stora underhållskostnader under året. Men om det är negativt år efter år signalerar det att avgifterna inte täcker verksamheten.

Kassaflöde vs sparande: varför de kan säga olika saker

Sparande per m² (i nyckeltalstabellen) och kassaflöde kan peka åt olika håll. Det beror på att de mäter olika saker.

Sparande beräknas utifrån resultaträkningen och inkluderar redovisningsmässiga poster. Om föreningen gör stora avskrivningar som "drar ner" resultatet, men sedan justerar sparandet uppåt genom att lägga tillbaka avskrivningarna, kan sparandet se acceptabelt ut.

Kassaflöde visar faktiska kronor. Om föreningen betalade ut mer pengar än den fick in under året, är kassaflödet negativt, oavsett vad sparande-nyckeltalet visar.

Om sparandet ser bra ut men kassaflödet är negativt, finns en diskrepans som förtjänar en förklaring. Det är en av de starkaste signalerna om att ekonomin inte är så stabil som nyckeltalen antyder. Läs mer om alla nyckeltal och deras benchmarks.

Så läser du kassaflödesanalysen steg för steg

Steg 1: Hitta den. Kassaflödesanalysen är en egen del av årsredovisningen, vanligtvis placerad efter resultaträkningen och balansräkningen. Om årsredovisningen är från före 2023 kanske den saknas.

Steg 2: Titta på löpande verksamhet. Är summan positiv eller negativ? Om positiv: bra. Om negativ: notera beloppet.

Steg 3: Kontrollera investeringsverksamheten. Har föreningen investerat under året? I vad? Om beloppet är stort negativt men förklaras av en planerad renovering, är det normalt.

Steg 4: Granska finansieringsverksamheten. Har föreningen tagit nya lån? Amorterat? Om nya lån har tagits, koppla det till investeringsverksamheten. Nya lån för att täcka löpande drift (alltså inte investeringar) är en varningsflagga.

Steg 5: Summera. Det totala kassaflödet (summan av alla tre delar) visar nettot: har kassan vuxit eller krympt under året? Jämför gärna med föregående år om uppgifterna finns.

För en fullständig genomgång av hela årsredovisningen, se vår steg-för-steg-guide.

Vanliga missförstånd

"Negativt kassaflöde totalt betyder att föreningen blöder pengar." Inte nödvändigtvis. Om det löpande kassaflödet är positivt men det totala är negativt på grund av en stor investering (till exempel en takrenovering), är det en planerad händelse, inte ett tecken på problem.

"Positivt resultat i resultaträkningen betyder god ekonomi." Inte i en BRF. Resultatet påverkas av avskrivningar på ett sätt som inte speglar verkligheten. En förening kan visa positivt resultat medan kassaflödet visar att pengar faktiskt försvinner. Kassaflödet berättar sanningen.

"Högt sparande-nyckeltal garanterar att ekonomin är stabil." Sparande och kassaflöde kan peka åt olika håll. Kontrollera alltid bägge. Om de pekar åt samma håll kan du vara mer säker. Om de inte gör det, gräv djupare.

Lusa är ett svenskt webbverktyg för bostadsrättsköpare. Informationen baseras på Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10, ändring 2023), Nabo (2024) och HSB Bostadsrättsbarometer (2025). Inga siffror på den här sidan utgör finansiell rådgivning.