Förvaltningsberättelsen: vad styrelsen inte berättar

Publicerad av Lusa | Uppdaterad 25 oktober 2026

Förvaltningsberättelsen är ofta det första du möter i en årsredovisning. Den är skriven i löptext, inte i siffror, och beskriver vad som hänt i föreningen under året. De flesta köpare skummar igenom den eller hoppar över den helt.

Det är synd, för det är här styrelsen berättar om planerade renoveringar, avgiftsförändringar, låneomläggningar och annan information som direkt påverkar din framtida boendekostnad. Men förvaltningsberättelsen är också skriven av styrelsen, för stämman, och det innebär att den inte alltid berättar hela historien.

Vad förvaltningsberättelsen ska innehålla

Enligt lag och redovisningsnormer ska förvaltningsberättelsen innehålla:

• •Allmänna uppgifter om föreningen: adress, antal lägenheter, bostadsyta, byggår, tomträtt eller äganderätt.
• •Väsentliga händelser under året: renoveringar, avgiftsförändringar, försäkringsskador, personalbyten i styrelsen.
• •Underhållsplanens status: att den finns, när den uppdaterades, planerat underhåll.
• •Flerårsöversikt: en tabell med nyckeltal för de senaste 3-5 åren.
• •Resultatdisposition: styrelsens förslag för hur årets resultat ska hanteras.

Den information du ska leta efter

Planerade renoveringar. Det här är kanske den viktigaste informationen för dig som köpare. Om föreningen nämner stambyte, takrenovering, fasadrenovering, hissrenovering eller fönsterbyte, vet du att stora kostnader väntar. Fråga mäklaren: hur ska det finansieras? Nya lån, sparade medel eller avgiftshöjning? Läs mer om avgiftshöjningar.

Underhållsplanen. Nämns den? När uppdaterades den senast? En uppdaterad underhållsplan (inom de senaste 5 åren) signalerar en styrelse som har koll. Ingen omnämnande alls är en varningsflagga. Varför underhållsplanen är viktigast.

Avgiftsförändringar. Har avgiften höjts under året? Med hur mycket? Och viktigare: finns det signaler om ytterligare höjningar? Formuleringar som "styrelsen ser behov av att anpassa avgiftsnivån" eller "avgiften justerades från och med" berättar om riktningen.

Försäkringsskador. Vattenskador, brand eller andra händelser. Enstaka händelser är normala, men upprepade vattenskador kan signalera behov av stambyte eller andra åtgärder.

Tvister och juridiska processer. Om föreningen är i tvist med en entreprenör, en medlem, eller kommunen (exempelvis om tomträttsavgäld) bör det framgå. Tvister innebär osäkerhet och potentiella kostnader.

Tomträtt eller äganderätt. Denna grundläggande information framgår av fastighetsuppgifterna. Om tomträtt, notera när nästa omreglering sker. Läs vår guide om tomträtt.

Läsa mellan raderna

Förvaltningsberättelsen skrivs av styrelsen, ofta med hjälp av den ekonomiska förvaltaren. Det innebär att den är formulerad för att presentera en positiv bild av verksamheten. Dåliga nyheter tonas ner, och framgångar lyfts fram.

Här är formuleringar som bör trigga uppföljningsfrågor:

• •"Styrelsen har undersökt möjligheten att..." Betyder ofta att ett stort beslut förbereds men ännu inte kommunicerats fullt ut.
• •"Utredning pågår avseende..." Liknande signal. Något är på gång som kommer att kosta pengar.
• •"Avgiften har anpassats för att bättre spegla..." Mjukt sätt att säga att avgiften har höjts.
• •"Föreningen har en god ekonomi." Generiskt uttalande utan substans. Kontrollera nyckeltalen själv.

Frånvaro av information kan vara lika talande som närvaron av den. Om en förening med 50-årigt stammar inte nämner stambyte, underhållsplan eller framtida investeringar, fråga varför.

Flerårsöversikten: trenden avslöjar mer än enskilda år

De flesta förvaltningsberättelser innehåller en flerårsöversikt, en tabell som visar nyckeltal för de senaste 3-5 åren. Det är här du ser trender utan att behöva jämföra flera årsredovisningar.

Titta efter:

Skuldsättning per m² över tid. Sjunker den? Stiger den? Är den stabil? Stigande skuldsättning utan motsvarande investering (till exempel en stor renovering) är en varningssignal. Läs om skuldsättning i BRF.

Sparande per m² över tid. Sjunkande sparande, även om det ännu inte är kritiskt, signalerar att kostnadsökningar inte kompenseras av avgiftshöjningar. Se benchmarks för alla nyckeltal.

Avgift per m² över tid. Plötsliga hopp tyder på reaktiva höjningar snarare än planmässiga. Stabila, gradvisa ökningar indikerar en mer förutsägbar förvaltning.

Resultatdispositionen

I slutet av förvaltningsberättelsen redovisar styrelsen sitt förslag till resultatdisposition: hur årets resultat ska fördelas. I en BRF innebär det typiskt att resultatet överförs till eller från underhållsfonden (fond för yttre underhåll).

Om styrelsen föreslår att ta ut pengar ur underhållsfonden snarare än att fylla på den, fråga varför. Det kan vara helt motiverat (pengar har använts till planerat underhåll), men det kan också betyda att fonden används för att täcka löpande underskott.

Vad förvaltningsberättelsen inte berättar

Förvaltningsberättelsen är styrelsens berättelse, inte en oberoende analys. Den berättar inte:

• •Hur föreningen förhåller sig till riksgenomsnittet eller jämförbara föreningar.
• •Om sparandet är tillräckligt i förhållande till underhållsbehovet.
• •Hur känslig föreningen är för ränteförändringar.
• •Vad som händer om avgiften inte höjs trots stigande kostnader.

För den fullständiga bilden behöver du kombinera förvaltningsberättelsen med nyckeltalen, kassaflödesanalysen och noterna. Vår steg-för-steg-guide tar dig igenom hela årsredovisningen.

Föreningar där vi har läst förvaltningsberättelsen

När Lusa sätter ett betyg läses förvaltningsberättelsen tillsammans med resten av årsredovisningen. Några föreningar i Uppsala som klarade sig bra:

Vanliga frågor

Vad är förvaltningsberättelsen?

Förvaltningsberättelsen är den inledande delen av årsredovisningen där styrelsen beskriver föreningens verksamhet under det gångna året, inklusive väsentliga händelser, underhåll, och ekonomisk översikt.

Vad ska jag leta efter i förvaltningsberättelsen?

Planerade renoveringar, underhållsplanens status, avgiftsförändringar, låneförändringar, tomträtt eller äganderätt, och eventuella tvister eller försäkringsskador.

Vad betyder det om underhållsplanen inte nämns?

Det är en varningsflagga. Alla BRF:er bör ha en underhållsplan, och den ska omnämnas i förvaltningsberättelsen. Frånvaro av omnämnande kan betyda att ingen plan finns, eller att styrelsen inte prioriterar frågan.

Är förvaltningsberättelsen objektiv?

Nej. Den är skriven av styrelsen och presenteras för föreningsstämman. Dåliga nyheter tonas ofta ner och framgångar lyfts fram. Behandla den som styrelsens perspektiv, inte som en oberoende analys.

Vad är flerårsöversikten?

En tabell som visar nyckeltal och ekonomiska data för de senaste 3-5 åren. Den ger dig möjlighet att se trender i avgift, skuldsättning, sparande och andra nyckeltal utan att behöva jämföra flera årsredovisningar.

Lusa är ett svenskt webbverktyg för bostadsrättsköpare. Informationen baseras på Årsredovisningslagen (1995:1554), Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) och publicerade data från Nabo (2024) och HSB (2025). Inga siffror på den här sidan utgör finansiell rådgivning.