Soliditet BRF: vad säger den egentligen?

Publicerad av Lusa | Mars 2026

Soliditet dyker upp i nästan varje diskussion om BRF-ekonomi. Det låter som ett viktigt nyckeltal, och det är det i många sammanhang. Men i bostadsrättsföreningar är soliditet ofta missvisande, ibland till den grad att det skapar mer förvirring än klarhet.

Den här guiden förklarar vad soliditet faktiskt mäter, varför siffran ofta ger en skev bild av en BRF:s ekonomi, och vilka nyckeltal du ska titta på istället.

Vad soliditet mäter

Soliditet är eget kapital delat med totalt kapital, uttryckt i procent. I ett vanligt företag visar det hur stor andel av tillgångarna som finansieras med egna medel snarare än lån. Hög soliditet innebär att företaget har en starkare buffert.

I en BRF ser beräkningen likadan ut: föreningens egna kapital (tillgångar minus skulder) delat med totala tillgångar. Problemet är att "tillgångar" i en BRF domineras av byggnadens bokförda värde, som ofta inte har mycket att göra med byggnadens faktiska marknadsvärde.

En byggnad som är värd 200 miljoner kronor på marknaden kan stå bokförd till 40 miljoner efter årtionden av avskrivningar. Det bokförda värdet minskar varje år genom planmässiga avskrivningar, helt oavsett om byggnaden faktiskt tappar i värde. Eftersom det egna kapitalet beräknas som tillgångar minus skulder, sjunker soliditeten i takt med avskrivningarna.

Varför soliditet kan vara missvisande i BRF:er

Avskrivningar trycker ner soliditeten artificiellt. En äldre förening som har skrivit av sin byggnad under 50 år kan ha ett bokfört byggnadsvärde nära noll, trots att byggnaden i verkligheten är värd hundratals miljoner. Soliditeten ser katastrofalt låg ut, men föreningen kan vara helt skuldfri och ha bra sparande.

K2 och K3 ger olika siffror. BRF:er som redovisar enligt K2 (det enklare regelverket) skriver av hela byggnaden som en enhet, typiskt på 50-120 år. BRF:er som redovisar enligt K3 använder komponentavskrivning, där olika delar av byggnaden (tak, stammar, fasad, hiss) skrivs av separat med olika livslängder. K3 kan ge ett högre bokfört värde initialt men med mer varierande avskrivningsmönster. Resultatet: två identiska föreningar kan visa helt olika soliditet beroende på vilket regelverk de använder.

Nyligen genomfört underhåll kan sänka soliditeten. Om en förening tar ett lån för att renovera taket, ökar skulderna direkt medan det nya takets bokförda värde skrivs av över tid. Paradoxalt nog kan en förening som investerar i sitt underhåll (vilket är bra) tillfälligt visa lägre soliditet än en som skjuter upp allt underhåll (vilket är riskabelt).

Vad är en bra soliditet?

Med alla förbehåll ovan kan följande intervall ge en grov orientering:

Viktigt: dessa intervall är bara meningsfulla i kombination med andra nyckeltal. En förening med 8% soliditet, låg skuldsättning och starkt sparande kan vara sundare än en med 35% soliditet men höga lån och eftersatt underhåll.

Soliditet jämfört med andra nyckeltal

Om soliditet ofta är missvisande, vilka nyckeltal ger en bättre bild? Här är tre som är mer konkreta och jämförbara:

Skuldsättning per m² totalyta. Mäter föreningens totala lån dividerat med totalytan i kvadratmeter. Riksgenomsnitt: 6 135 kr/m² (Nabo 2024). Över 8 000 kr/m² innebär förhöjd risk. Till skillnad från soliditet påverkas inte detta mått av avskrivningsmetod. Läs mer om skuldsättning i BRF.

Sparande per m². Visar hur mycket föreningen sparar till underhåll per kvadratmeter och år. Riksgenomsnitt: 124 kr/m² (Nabo 2024). Under 120 kr/m² signalerar att reserverna inte byggs upp tillräckligt snabbt. Se alla nyckeltal med benchmarks.

Räntekänslighet. Visar hur mycket avgiften behöver höjas om räntan stiger med 1 procentenhet. Riksgenomsnitt: 10,3% (Nabo 2023). Över 15% innebär hög risk. Lär dig räkna ut räntekänsligheten själv.

Alla tre mäter något konkret som direkt påverkar din boendekostnad. Soliditet gör det inte på samma sätt.

När soliditet faktiskt spelar roll

Det finns situationer där soliditet ändå tillför information:

Trenden över tid. Om soliditeten sjunker stadigt under flera år, oavsett absolut nivå, signalerar det att skulderna växer snabbare än tillgångarna. Det kan vara ett tidigt tecken på problem, särskilt i kombination med sjunkande sparande.

Nyproduktion. I nyproducerade föreningar finns inget avskrivningsproblem ännu, byggnaden är ny och bokfört nära anskaffningsvärde. Här ger soliditeten en rimligare bild. Nyproduktion har dock typiskt hög skuldsättning av naturliga skäl. Läs mer om nyproduktion.

Kombinerad med andra svaga signaler. Om soliditeten är låg och skuldsättningen per m² är hög och sparandet är negativt, stärker det bilden av en förening med strukturella ekonomiska problem. Ingen enskild indikator räcker, men flera svaga signaler tillsammans väger tungt.

Så använder du soliditet som köpare

Avfärda inte en BRF enbart för låg soliditet. Om soliditeten ser oroväckande låg ut, kontrollera varför. Ofta beror det på att byggnaden är äldre och kraftigt avskriven. Titta på skuldsättning per m², sparande och räntekänslighet istället.

Följ trenden. Jämför soliditeten med föregående år (årsredovisningen visar vanligtvis 2-5 års jämförelsetal i flerårsöversikten). En stabil eller stigande trend, även från en låg nivå, är bättre än en sjunkande.

Kombinera med hela bilden. Använd vår checklista med 10 kontrollpunkter för att bedöma föreningen som helhet. Soliditet är en pusselbit, inte hela pusslet.

Glöm inte att din totala boendekostnad beror på både avgiften och ditt eget bolån. Använd vår kalkylator för att räkna ut vad det faktiskt kostar per månad.

Lusa är ett svenskt webbverktyg för bostadsrättsköpare. Benchmarks refererar till publicerade data från Nabo (2024, ~2 500 BRF:er), HSB Bostadsrättsbarometer (2025) och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR). Inga siffror på den här sidan utgör finansiell rådgivning.