Tomträtt vs äganderätt BRF: vad det betyder för din avgift

Publicerad av Lusa | Mars 2026

Många bostadsrättsföreningar i Stockholm, och en del i Göteborg och andra städer, äger inte marken de står på. Istället har de tomträtt, vilket innebär att de hyr marken av kommunen. Det påverkar din boendekostnad på ett sätt som inte alltid framgår av mäklarannonsen.

Den här guiden förklarar vad tomträtt innebär, hur det skiljer sig från äganderätt, och varför omreglering av tomträttsavgälden är den risk du behöver förstå.

Vad är tomträtt?

Tomträtt är en nyttjanderätt till mark som ägs av kommunen. Bostadsrättsföreningen äger byggnaden, men inte marken den står på. Istället betalar föreningen en årlig avgift till kommunen, kallad tomträttsavgäld, för rätten att använda marken.

Avgälden fastställs vid tecknandet av tomträttsavtalet och gäller under en bestämd period, vanligtvis 10 eller 20 år. När perioden löper ut omregleras avgälden baserat på markens aktuella värde. Under perioden mellan omregleringar är avgälden fast.

I en BRF med äganderätt äger föreningen både byggnaden och marken. Det finns ingen avgäld, och föreningen har full rådighet över fastigheten. Äganderätt innebär en kostnad som redan är betald (via det ursprungliga köpet av fastigheten) medan tomträtt innebär en löpande kostnad som kan förändras.

Hur påverkar tomträtt avgiften?

Tomträttsavgälden är en driftskostnad för föreningen, precis som räntor på lån, vatten eller försäkring. Den fördelas på medlemmarna via månadsavgiften. Avgäldens storlek varierar kraftigt beroende på läge och när den senast omreglerades.

I centrala Stockholm kan avgälden motsvara 500-1 200 kr per m² bostadsrättsyta och år efter omreglering. I mindre centrala lägen kan det handla om 100-400 kr per m² och år. Fördelat på en genomsnittlig trea (75 m²) kan det motsvara allt från 600 till 7 500 kr per månad enbart i markhyra, beroende på läge och var i omregleringsperioden föreningen befinner sig.

Det är pengar som i en äganderättsförening antingen inte finns som kostnad alls, eller som motsvaras av räntekostnader på lån som togs för att köpa marken. Skillnaden är att äganderättens lånekostnad är känd och kontrollerbar, medan tomträttsavgälden kan förändras vid omreglering.

Omreglering: den stora risken

Vid omreglering fastställs en ny avgäld baserad på markens aktuella marknadsvärde. I Stockholms innerstad har markvärdena stigit dramatiskt under de senaste decennierna, och omregleringar har resulterat i avgäldshöjningar på 100-300%.

Ett exempel: en förening som betalade 400 000 kr per år i avgäld kan efter omreglering behöva betala 1 000 000 kr eller mer. Den kostnadsökningen på 600 000 kr per år fördelas på medlemmarna via avgiften. I en förening med 50 lägenheter innebär det i snitt 1 000 kr mer per lägenhet och månad.

Om föreningen inte är överens med kommunen om den nya avgälden kan ärendet prövas av mark- och miljödomstolen. Det är en process som tar tid, och utfallet är osäkert.

Viktigt att notera: en omreglering som redan har skett innebär att risken är "förbrukad" för den kommande perioden. Om avgälden nyligen omreglerats och nästa omreglering ligger 15-20 år bort, är den omedelbara risken liten.

Var hittar du informationen i årsredovisningen?

Förvaltningsberättelsen anger vanligtvis om föreningen har tomträtt eller äganderätt, ofta under "Fastighetsuppgifter" eller i den inledande beskrivningen av föreningen.

Noterna visar den årliga tomträttsavgälden som en driftskostnad. Kontrollera om det framgår när nästa omreglering sker.

Resultaträkningen inkluderar avgälden bland driftskostnaderna, ofta under "Fastighetsskatt och avgäld" eller liknande post.

Om informationen inte är tydlig i årsredovisningen, fråga mäklaren eller styrelsen direkt: har föreningen tomträtt eller äganderätt? När sker nästa omreglering? Vår steg-för-steg-guide för årsredovisningen visar var du hittar alla delar.

Tomträtt och bostadspriset

Marknaden prisar in tomträttsrisken. Bostäder i föreningar med tomträtt säljs typiskt till lägre priser än jämförbara bostäder i äganderättsföreningar. Rabatten varierar men kan vara 5-15% beroende på läge, kvarvarande tid till omreglering och avgäldens nuvarande nivå.

Det innebär en möjlighet: om du kan köpa till ett pris som reflekterar den förväntade avgäldshöjningen, och din totala boendekostnad ändå fungerar i budgeten, kan tomträtt vara en rimlig deal. Du betalar ett lägre inköpspris men en högre månadskostnad.

Använd vår kalkylator för att testa olika avgiftsscenarier: vad kostar bostaden med dagens avgift, och vad kostar den om avgiften höjs med 1 000 eller 2 000 kr per månad efter omreglering?

Kan föreningen friköpa tomträtten?

Vissa kommuner erbjuder friköp av tomträtter, det vill säga att föreningen köper marken och övergår till äganderätt. Stockholms stad har haft friköpserbjudanden vid olika tillfällen, och andra kommuner har liknande program.

Priset för friköp baseras på markens marknadsvärde och kan vara mycket högt, särskilt i centrala lägen. Köpet finansieras vanligen med nya lån, vilket i sin tur ökar föreningens skuldsättning och räntekostnader. Fördelen är att den osäkra, periodiskt omreglerade avgälden ersätts av en känd räntekostnad.

Om din förening diskuterar friköp, väg kostnaderna för lånet mot den förväntade avgäldsökningen. I attraktiva lägen kan det löna sig långsiktigt.

Checklista för tomträtt

Om du överväger att köpa i en BRF med tomträtt:

• ☐När sker nästa omreglering? Om den är mer än 10 år bort är den omedelbara risken begränsad.
• ☐Hur hög är dagens avgäld? Jämför med andra tomträtts-BRF:er i området.
• ☐Vad hände vid liknande omregleringar i närheten? Det ger en indikation på vad din förening kan förvänta sig.
• ☐Har priset justerats? Är bostadens pris lägre än jämförbara äganderättsbostäder?
• ☐Räkna på totalkostnaden. Använd kalkylatorn med dagens avgift och med en uppskattad höjd avgift.

Kombinera med vår kompletta checklista för BRF-ekonomi (punkt 9 handlar specifikt om tomträtt) och guiden om avgiftshöjningar för att förstå hela risken.

Lusa är ett svenskt webbverktyg för bostadsrättsköpare. Informationen baseras på offentliga uppgifter från Stockholms stad, publicerade rapporter från Nabo (2024) och HSB, samt gällande lagstiftning (Jordabalken 13 kap). Inga siffror på den här sidan utgör finansiell rådgivning.