Underhållsplan BRF 2026: krav, kostnad och hur du läser den

Publicerad av Lusa | Uppdaterad maj 2026

En underhållsplan, eller teknisk underhållsplan, är en tidsatt och prissatt prognos över allt som behöver underhållas i en BRF-fastighet de kommande femtio åren. Sedan 2024 är det lagkrav i bostadsrättslagen att alla bostadsrättsföreningar ska ha en sådan plan. Den är en av de viktigaste pusselbitarna för att förstå om månadsavgiften är satt rimligt, eller om en avgiftshöjning lurar runt hörnet.

Ändå saknar många föreningar en uppdaterad plan, och de som har en presenterar den sällan på ett sätt som är lätt att förstå som köpare. Den här guiden går igenom vad lagen kräver, vad en bra plan ska innehålla, vad det kostar att ta fram en, och hur du som köpare läser en plan utan att vara byggnadstekniker.

Vad är en underhållsplan?

En underhållsplan är en teknisk och ekonomisk prognos över fastighetens framtida underhållsbehov. Den upprättas av en teknisk besiktningsman och listar varje byggnadsdel med:

• Beskrivning av åtgärden (till exempel "stambyte vatten/avlopp" eller "ommålning fasad")
• Beräknad tidpunkt baserat på byggnadens ålder, material och skick
• Uppskattad kostnad i dagens penningvärde
• Prioritet (akut, planerat, långsiktigt)

En bra plan täcker 30-50 år framåt och uppdateras vart 3-5 år. Nyare lagkrav (2024) ställer krav på minst 50 år.

Vad kostar det att ta fram en underhållsplan?

Det här är två olika kostnader, värda att hålla isär. Den ena är vad det kostar föreningen att låta en besiktningsfirma upprätta planen. Den andra är vad själva underhållet i planen kostar att utföra.

Att upprätta en ny underhållsplan kostar för en typisk svensk BRF någonstans mellan 25 000 och 80 000 kronor, beroende på fastighetens storlek och hur mycket besiktningsfirman måste granska på plats. Större och äldre fastigheter ligger högre. Pris per kvadratmeter brukar landa runt 5 till 15 kr/m² för engångsuppdraget. Uppdateringar av en befintlig plan kostar typiskt 10 000 till 30 000 kronor.

De faktiska underhållskostnaderna som planen listar är där de stora pengarna ligger. För en medelstor förening med trettio lägenheter handlar planens totala underhållskostnader över femtio år lätt om 50 till 150 miljoner kronor. De flesta av de pengarna är inte akuta, men de fördelas över tid via avgift och fondering. Den enskilt dyraste posten är nästan alltid stambytet, som kan kosta 8 000 till 15 000 kr/m² att utföra. Mer om kostnader per åtgärd längre ner.

Varför är den så viktig för dig som köpare?

Underhållsplanen avslöjar kommande kostnader som inte syns i årsredovisningens resultaträkning. Månadsavgiften du ser idag kanske inte räcker för att finansiera ett stambyte om 3 år. Utan underhållsplan har du ingen möjlighet att bedöma den risken.

Konkret berättar planen:

• Om föreningen har råd att genomföra planerat underhåll utan att behöva höja avgiften drastiskt eller ta stora nya lån
• Hur väl den yttre reparationsfonden är finansierad i förhållande till det faktiska behovet
• Vilka stora poster som väntar de närmaste 5-10 åren (det som påverkar dig mest)

De stora underhållsposterna

Alla byggnader har samma typ av underhållsbehov, men tidpunkten och kostnaden varierar. Här är de vanligaste stora åtgärderna:

Kostnader varierar kraftigt beroende på region, entreprenör och omfattning. Siffrorna är ungefärliga riktvärden.

Yttre reparationsfonden: räcker pengarna?

Den yttre reparationsfonden (kallas ibland underhållsfonden) är föreningens sparande för framtida underhåll. Varje år avsätts en del av avgifterna till fonden.

Frågan du ska ställa dig: täcker fondens storlek plus planerade årliga avsättningar de åtgärder som underhållsplanen listar de närmaste 10 åren?

• Fonden är välfylld i förhållande till kommande åtgärder. Bra tecken.
• Fonden räcker inte men det finns en plan för höjning. Föreningen är medveten och hanterar det.
• Fonden är låg och det finns ingen plan. Röd flagga. Risken för kraftig avgiftshöjning eller ny upplåning är hög.

Du hittar fondens storlek i balansräkningen under "Fond för yttre underhåll". Årets avsättning finns i förvaltningsberättelsen.

Varningssignaler att titta efter

• Ingen underhållsplan finns. Trots att det nu är lagkrav saknar föreningen plan. Fråga styrelsen varför.
• Planen är gammal. En plan från 2015 speglar inte dagens kostnadsläge eller byggnadens aktuella skick.
• Stort underhåll inom 5 år utan finansiering. Om stambyte eller takrenovering ligger nära och fonden inte räcker, väntar avgiftshöjning eller lån.
• Uppskjutna åtgärder. Om underhållsplanen visar att åtgärder som redan borde vara utförda har skjutits framåt kan det betyda att föreningen har prioriterat låg avgift framför underhåll.
• Avsättningarna till fonden är låga. Jämför årets avsättning med det genomsnittliga årliga behovet som underhållsplanen visar.

Praktisk checklista

1. Fråga styrelsen eller mäklaren efter den senaste underhållsplanen.
2. Kontrollera att planen är uppdaterad (helst inte äldre än 3-5 år).
3. Titta på de närmaste 5-10 åren: vilka åtgärder och kostnader väntar?
4. Jämför med fondens storlek (balansräkningen) och årlig avsättning.
5. Kolla om det finns uppskjutna åtgärder som borde ha utförts redan.
6. Fråga hur föreningen planerar att finansiera kommande underhåll (fond, lån, avgiftshöjning).

Underhållsplan och byggnadsår

Byggnadsåret ger en grov fingervisning om var i underhållscykeln fastigheten befinner sig:

• 0-20 år. Nybyggd. Minimalt underhållsbehov. Men kontrollera att det finns en plan, att avgiften inte är satt artificiellt lågt, och att föreningen amorterar.
• 20-40 år. Medelålders. Fasadunderhåll, fönsterbyte och tak kan börja bli aktuellt. Kontrollera att fonden har byggts upp.
• 40-60 år. Stambyte brukar bli aktuellt. Det är den dyraste posten och kan vara avgörande för föreningens ekonomi framöver.
• 60+ år. Stammar borde vara bytta eller planerade. Om det inte gjorts är det en stor risk. Kontrollera också el och ventilation.

Vanliga frågor

"Föreningen har ingen underhållsplan, är det en dealbreaker?" Det är inte automatiskt en dealbreaker, men det är en kraftig varningssignal. Fråga styrelsen varför planen saknas och om det finns planer på att upprätta en. Räkna med att den informationen du saknar kan dölja kostnader.

"Kan jag lita på kostnaderna i underhållsplanen?" Uppskattningar i en underhållsplan är just uppskattningar. Faktiska kostnader kan avvika 20-30 % uppåt eller nedåt beroende på marknadsläge, entreprenör och omfång. Men en plan med rimliga uppskattningar är oändligt mycket bättre än ingen plan alls.

"Vi har precis gjort stambyte, behöver jag oroa mig?" Ett nyligen genomfört stambyte är generellt positivt. De stora kostnaderna är tagna. Men kontrollera hur det finansierades: ökade lånen kraftigt? Hur påverkar det skuldsättningen och avgiften på sikt?

Lusa är ett svenskt webbverktyg för bostadsrättsköpare. Kostnadsuppskattningar i den här guiden är baserade på branschdata och bör ses som ungefärliga riktvärden, inte exakta priser. Ingen information på den här sidan utgör finansiell rådgivning.