Avskrivningar BRF: varför resultatet ser sämre ut än det är

Publicerad av Lusa | Mars 2026

Föreningen visar minus. Kanske en halv miljon, kanske flera miljoner. Oroande? Inte nödvändigtvis. I de allra flesta BRF:er beror negativt resultat på avskrivningar, en bokföringspost som inte innebär att pengar faktiskt lämnar föreningen.

Ändå är det en av de vanligaste anledningarna till att köpare oroar sig i onödan. Den här guiden reder ut vad avskrivningar faktiskt betyder, varför K2 och K3 ger helt olika siffror, och i vilka fall du verkligen bör reagera.

Kort version: inga pengar lämnar kontot

En BRF:s fastighet har ett anskaffningsvärde, vad den kostade att köpa eller bygga. Avskrivningar fördelar det värdet över byggnadens beräknade livslängd. Kostade byggnaden 100 miljoner och beräknas hålla 100 år? Då skrivs 1 miljon av per år.

Men ingen faktura skickas. Inget lämnar föreningens bankkonto. Avskrivningen är en bokföringsjustering som sänker byggnadens redovisade värde i balansräkningen och dyker upp som en kostnad i resultaträkningen. Tänk på det som värdeminskning: din bil tappar 50 000 kr i värde per år, men du betalar inte 50 000 kr till någon för det.

K2 och K3: samma fastighet, helt olika resultat

Här blir det förvirrande. Svenska BRF:er väljer mellan två regelverk, K2 och K3, och valet avgör hur avskrivningarna beräknas. Två identiska föreningar med samma ekonomi kan visa helt olika resultat beroende på vilket regelverk de använder.

K2: enkel modell

Hela byggnaden skrivs av som en enhet, vanligtvis över 100-120 år. Avskrivningarna blir låga, resultatet ser bättre ut. Vanligare bland mindre föreningar.

K3: komponentavskrivning

Byggnaden delas upp i delar: stomme, tak, stammar, fönster, fasad, hiss. Varje del skrivs av efter sin livslängd. Taket kanske 40 år, stammarna 50, stommen 100. Eftersom många delar har kortare livslängd än byggnaden som helhet blir avskrivningarna högre, och resultatet ser sämre ut.

K3 ger egentligen en mer rättvisande bild, men kan skrämma den som inte vet varför siffrorna ser ut som de gör. Och en förening som byter från K2 till K3 kan plötsligt visa mycket större förlust utan att ekonomin har förändrats det minsta.

Vilken metod föreningen använder framgår av den första noten i årsredovisningen (redovisningsprinciper).

Negativt resultat, positiv ekonomi

En BRF ska inte gå med vinst. Uppgiften är att förvalta fastigheten till rimlig kostnad. Att resultatet är negativt på grund av avskrivningar säger ingenting om hur mycket pengar föreningen faktiskt har.

Kolla kassaflödet istället. En förening kan redovisa minus 2 miljoner i resultat och samtidigt ha positivt kassaflöde, växande banksaldo och en välfylld underhållsfond. Då är minuset bokföring, inte verklighet.

Tre fall då du bör reagera

Avskrivningar i sig är inte farliga. Men kombinera dem med andra svagheter och bilden förändras.

Det första att se upp med är nyproducerade föreningar med högt anskaffningsvärde, hög skuldsättning och låg avsättning till underhåll. Höga avskrivningar är förväntat i en ny förening, men om avgifterna dessutom är satta för lågt kommer de att höjas.

Se även upp om avskrivningarna är höga (särskilt med K3) men underhållsfonden inte växer i takt. Avskrivningarna visar hur snabbt byggnadens delar förbrukas. Om pengarna inte finns där när taket eller stammarna behöver bytas står föreningen inför dyra lån eller kraftiga avgiftshöjningar.

Och slutligen: om både resultatet och kassaflödet är negativt räcker inte avskrivningar som förklaring. Då finns ett reellt underskott som föreningen måste hantera.

Avskrivningar och soliditet

Avskrivningarna sänker byggnadens bokförda värde år för år. Föreningens soliditet (eget kapital delat med totala tillgångar) faller med det, även om fastigheten i verkligheten har ökat i marknadsvärde. Två föreningar med identisk ekonomi men olika anskaffningstidpunkt kan visa helt olika soliditet. Det är en av anledningarna till att soliditet är ett svårtolkat nyckeltal för BRF:er.

Så här gör du i praktiken

Skippa resultatet som första stopp. Gå rakt till kassaflödesanalysen. Om den visar positivt kassaflöde trots negativt resultat vet du att avskrivningarna är förklaringen.

Kolla sedan not 1 för att se om föreningen använder K2 eller K3. Med K3 kan avskrivningarna vara dubbelt så höga utan att det speglar någon skillnad i ekonomi.

Titta på underhållsfondens utveckling. Växer den i rimlig takt relativt avskrivningarna? Eller ligger avsättningarna långt under? Det senare är en riktig varningssignal, oavsett vad resultatet visar.

Vill du se hur föreningens avgift och kostnader påverkar din totala boendekostnad? Prova vår boendekostnadskalkylator.

Lusa är ett svenskt webbverktyg för bostadsrättsköpare. Informationen baseras på allmän redovisningspraxis, BFN:s vägledningar (BFNAR 2012:1 och BFNAR 2016:10) samt Nabos benchmarkdata. Inga siffror på den här sidan utgör finansiell rådgivning.